Сдача в аренду имущества без статуса ИП налоговые риски, судебная практика, рекомендации

 

Если человек (физ. лицо) занимается предпринимательской деятельностью без регистрации в качестве ИП, есть верояттность риска, что его сначала оштрафуют, а потом обяжут зарегистрироваться. В соответсвии с п.1 ст.23 ГК РФ, гражданин вправе вести предпринимательскую деятельность только с момента регистрации как ИП.

 

Чем руководствоваться, чтобы определить, занимается физик предпринимательством или нет? Ниже специалисты ООО “Успешный старт” рассмотрят практические ситуации по этому вопросу:

 

Ситуация № 1:

Налоговые последствия для физ. лица, сдающего в аренду квартиру, но не имеющего статус ИП.

 

Физ. лицо, не зарегистрированное в качестве ИП, сдает принадлежащую ему квартиру в аренду.

 

По мнению юристов ООО “Успешный старт” налоговых рисков нет, даже если гражданин сдает квартиру в аренду в течение длительного периода времени. Например, на протяжении нескольких лет.

 

В соответсвии с п.2 постановления Пленума Верховного суда РФ от 18.11.2004 N 23 получение физлицом доходов от сдачи недвижимости в аренду не является незаконным предпринимательством. Но только если выполняются следующие условия:

 

- помещение, сдаваемое в аренду, гражданин приобрел для личных нужд либо получил по наследству или договору дарения. Квартиры и другие жилые помещения предназначены для проживания, то есть для личных нужд (п.2 ст.288 ГК РФ). Даже если это не единственная квартира физлица;

 

-гражданин сдает недвижимость в аренду, так как временно не может использовать ее по прямому назначению (например, если это квартира или комната, то не использует ее для проживания);

 

-с доходов, полученных от аренды, гражданин уплачивает НДФЛ.

 

Размер доходов, периодичность получения и статус арендатора (физлицо или компания) значения не имеют. То есть гражданин, получающий доходы от сдачи в аренду квартиры, не обязан регистрироваться как ИП (письма УФНС России по г.Москве от 30.03.2007 N 28-10/28916 и от 06.09.2006 N 28-11/80621).

 

Виды ответственности за ведение предпринимательской деятельности без регистрации в качестве ИП

 

Вид ответственности

Состав правонарушения и норма законодательства

В чем заключается ответственность

Административная

Осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя (ч.1 ст.14.1 КоАП РФ)

Штраф от 500 до 2000 руб.

Налоговая

Ведение деятельности без постановки на учет в налоговом органе (п.2 ст.116 НК РФ)

Штраф в размере 10% от доходов, полученных в результате этой деятельности за весь период ее ведения. Минимальная сумма штрафа - 40000 руб.

Уголовная

Осуществление предпринимательской деятельности без регистрации, если это причинило крупный ущерб гражданам, организациям или государству либо сопряжено с извлечением дохода в крупном размере. Ущерб или доход считается крупным, если его размер превысил 1,5 млн.руб. (примечание к ст.169 и ч.1 ст.171 УК РФ)

Применяется одна из следующих мер:

- штраф до 300000 руб. или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до двух лет;

- обязательные работы на срок до 480 часов;

- арест на срок до шести месяцев

 

Осуществление предпринимательской деятельности без регистрации, сопряженное с извлечением дохода в особо крупном размере, превышающем 6 млн.руб. (примечание к ст.169 и п."б" ч.2 ст.171 УК РФ)

Применяется одна из следующих мер:

- штраф в размере от 100000 до 500000 руб. или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до трех лет;

- принудительные работы на срок до пяти лет;

- лишение свободы на срок до пяти лет со штрафом в размере до 80000 руб. или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев либо без такового

 

Ситуация № 2

 

Физ. лицо, не имеющее статуса ИП, сдает в аренду несколько квартир.

 

По мнению юристов ООО “Успешный старт” риски возникают в том случае, если физ. лицо приобрело эти квартиры специально для передачи в аренду и никогда в них само не проживало.

 

Хотя доказать это будет сложно. Ведь предполагается, что любое жилье (квартира, комната, жилой дом) приобретается для личных нужд (п.2 ст.288 ГК РФ). Более того, налоговикам невыгодно требовать, чтобы гражданин, сдающий в аренду несколько квартир, зарегистрировался как ИП, поскольку после получения этого статуса он вправе выбрать более выгодную систему налогообложения, а именно перейти на "упрощенку" с объектом налогообложения доходы.Тогда с полученной арендной платы он уплатит в бюджет лишь 6%, а не 13% НДФЛ и 18% НДС, как обязан перечислить на общей системе налогообложения.

 

По нашему опыту, на практике налоговики требуют, чтобы арендодатели нескольких квартир регистрировались как ИП (письма ФНС России от 25.02.2013 N ЕД-2-3/125 и от 08.02.2013 N ЕД-3-3/412). Считается, что сдача в аренду более чем одного объекта недвижимости - это предпринимательская деятельность. Ведь она направлена на систематическое получение прибыли от пользования имуществом (п.1 ст.2 ГК РФ).

 

Зарегистрировавшись в качестве ИП, гражданин сможет сэкономить на налогах.

 

Ситуация № 3

 

Физ. лицо, не зарегистрированное в качестве ИП, сдает в аренду офисное, торговое, складское или иное нежилое помещение.

 

Важно, является ли сделка разовой или деятельность физлица носит систематический характер.

 

По мнению юристов ООО “Успешный старт” риск возникает, если гражданин купил нежилое помещение, а не получил его по наследству, в дар или по иному аналогичному основанию.

 

Офисное помещение, магазин, склад, автобаза, торговый павильон не предназначены для использования в личных или семейных нуждах. Следовательно существует риск, что собственника, получающего доходы от сдачи их в аренду, признают незаконным предпринимателем. Особенно если он специально приобрёл нежилой объект для последующей сдачи в аренду, а не получил его по наследству или в дар. То есть изначально намеревался извлекать доходы от пользования этим объектом.

 

По нашему опыту, суды нередко поддерживают арендодателей нежилых объектов и отклоняют требование налоговиков о регистрации в качестве ИП.

Если гражданин решит судиться, мы рекомендуем заявить, что при покупке нежилого помещения он планировал перевести его в жилое. То есть хотел использовать его для личных целей, а не для систематического извлечения дохода. Целесообразно заручиться доказательством этих намерений. Например, подготовить пакет документов, необходимых для перевода нежилого помещения в жилое. Лучше неполный. И указать, что перевести помещение не смог, так как не собрал все требуемые бумаги.

 

Также можно сослаться на свидетелей, которые подтвердят, что гражданин планировал перевести нежилое помещение в жилое. Суды учитывают такие показания и не требуют от собственника регистрации в качестве ИП (постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 10.06.2015 N Ф07-3273/2015). Но приводить этот аргумент целесообразно в отношении только одного нежилого объекта.

 

Таким образом, поскольку судебная практика неоднозначна, арендодателю нежилой недвижимости мы рекомендуем зарегистрироваться в качестве ИП. Это безопаснее.

 

В конце статьи мы считаем уместным привести признаки предпринимательской деятельности из писем ФНС (письма от 25.02.2013 N ЕД-2-3/125 и от 08.02.2013 N ЕД-3-3/412):

 

- гражданин приобрел или изготовил имущество для последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;

 

- у него есть устойчивые связи с продавцами, покупателями или иными контрагентами.

 

- гражданин ведет учет совершенных сделок и операций, связанных с ними;

 

- он занимается этой деятельностью на свой риск. То есть в некоторые периоды может быть убыток;

 

- все сделки гражданина за определенный период времени взаимосвязаны.